בדיקת בדק בית נועדה לבחון האם קיימים ליקויי בניה בנכס, בין אם מדובר על דירה חדשה מקבלן או בין אם מדובר על דירה יד שנייה, כאשר הנתונים מראים שכל בדיקה של מהנדס בדק בית מגלה ליקוי בנייה כאלו או אחרים. בהתחשב בכך שליקוי בנייה נפוצים יותר בדירות ישנות, זה לא מפתיע שהיום אף דירה יד שנייה לא עוברת בעלות לפני שהרוכש הפוטנציאלי דואג לבצע בדק בית לדירה יד שנייה.
רכישה של דירה מבעל נכס אחר היא החלטה שצריך לקחת בכובד ראש, רק לאחר שאנו מקבלים את כל המידע הרלוונטי על הדירה. אחד מרכיבי המידע הכי חשובים לעסקת רכישה של דירה הוא דו"ח ממצאי בדיקת בדק בית לדירה יד שנייה. בלי קבלת תמונת מצב ריאלית של איכות הבניה ופירוט של ליקויי הבניה הקיימים בדירה, ולהזכירכם ציינו שבכל בדיקת בדק בית מתגלים ליקויים, לא באמת ניתן לקחת החלטה האם עסקת הרכישה כדאית לנו או לא.
בדק בית לדירה יד שנייה לעומת בדק בית לדירה חדשה מקבלן
בעוד ששתי הבדיקות הללו בסופו של דבר שואפות למטרה דומה, לאתר ליקויי בניה בנכס, בדק בית בדירה יד שנייה היא בדיקה הרבה יותר מורכבת. הרבה מהיכולת לאתר ליקויי בניה בנכסים מתבססת על ניסיון מהנדס בדק הבית והכרתו עם תסמינים של ליקוי בנייה נפוצים. כאשר מהנדס בדק בית מגיע לבצע בדק בית לדירה חדשה מקבלן הוא יודע פחות או יותר למה לצפות, לרוב בדירות חדשות יש ליקויי בניה קטנים בגמר. אך כאשר מהנדס בדק בית מגיע לדירה ישנה הוא לא יודע למה בדיוק לצפות, מה שהופך את עבודתו לקשה אף יותר. בהחלט קיימים ליקויי בניה נפוצים לדירות ישנות, אלו ליקויי בניה שנוצרים עקב בלאי, אך אין ספק שביצוע בדק בית היא מטלה מורכבת יותר כאשר כל האפשרויות להיווצרות ליקויי בניה קיימות.
ליקוי בניה נפוצים בדירות יד שנייה
אז כפי שציינו, ישנם כמה ליקויי בניה נפוצים בדירות ישנות. מדובר על ליקויי בניה אשר מתרחשים ברובם כתוצאה מבלאי והתדרדרות של הבניה עם השנים. בעוד שמדובר על ליקויי בניה שכיחים, חלקם יכולים להיות ליקויי בניה חריפים במיוחד. חשוב מאוד לאתר את הליקויים הבאים לפני שחותמים על עסקת הרכישה:
- ליקוי בניה אסתטיים – ליקוי בניה קטנים מהבחינה האסתטית הם אך ורק תוצאה של שחיקה עם השנים, ולכן הם נפוצים במיוחד בדירות יד שנייה. התקלפות צבע מהקירות, עובש, חלודה, שקיעה של מרצפות ועוד ימצאו בכל בדק בית של נכס ישן. ליקויי בניה אלו אינם ליקויים משמעותיים, והם לרוב ניתנים לטיפול מהיר. עם זאת, בהחלט ניתן לנצל ממצאים כאלו לטובתכם במהלך המשא ומתן על מחיר הדירה.
- רטיבות – אחד מליקויי הבניה הנפוצים ביותר והחריפים ביותר בנכסים ישנים. צנרת הדירה יכולה עם השנים לספוג חלודה ולייצר נזילה לתוך השלד וקירות הדירה. הנזילות הללו יוצרות רטיבות ועובש בקירות שפוגעים קשות באיכות הבניה. רטיבות ממושכת בקירות תגרור עלויות שיפוצים גבוהות במיוחד, ולכן כאשר זה מגיע לביצוע בדק בית לדירה יד שנייה בדיקת הרטיבות היא החלק החשוב ביותר.
- חריגות בניה – הרבה בעלי נכסים בוחרים עם השנים לבצע שיפוצים בדירה, והרבה פעמים מדובר על שיפוצים נרחבים של שינויי מתאר ותוספות בניה. אתה בתור הרוכש הפוטנציאלי לא יכול להכריע האם בוצעו שינויים במתאר הדירה, והאם הם בוצעו כחוק. במידה ולא, השינויים הללו נקראים חריגות בניה ואסור לנו להשלים את רכישת הדירה עד לטיפולם מול הרשויות על ידי בעל הדירה הנוכחי. חריגות בניה יתגלו כאשר מהנדס בדק הבית יבחן את הבניה בדירה בהשוואה לתכניות הבנייה בעירייה, ויעריך האם ישנם חריגות בניה שיש לטפל בהם מול הרשויות לפני השלמת הרכישה.