חוות דעת הנדסית של מהנדס בדק בית לאחר בדיקת ליקויי בניה יכולה להיות כלי משמעותי עבור הרוכש הפוטנציאלי במשא ומתן על עלות הרכישה של הדירה.

כל רוכש פוטנציאלי של דירה בישראל יודע שלפני שהוא חותם על עסקת הרכישה, או אישור קבלת המפתח במקרים של רכישת דירה חדשה מקבלן, עליו לבצע בדיקת בדק בית לאיתור ליקויי בניה וחריגות בניה בדירה.
איתור ליקויי הבניה לפני השלמת הרכישה חשוב דבר ראשון על מנת למנוע רכישה של דירה עם ליקויי בניה משמעותיים, וגם על מנת להעניק לרוכש הדירה תמונת מצב ריאלית דרך עין מקצועית מתחום ההנדסה לפני שהוא מאשר את רכישת הדירה.
אך מעבר לכך, הממצאים של בדיקת בדק בית נלקחים בחשבון גם במהלך המשא ומתן על מחיר הדירה בין רוכש הדירה לבעל הדירה הקיים (המוכר).

תמיד ממצאי בדק בית מסייעים במשא ומתן?

חריגים המקרים בהם מהנדס בדק בית לא מאתר ליקויי בניה כאלו או אחרים במהלך בדיקת דירה, במיוחד בדירות יד שנייה אך גם בדירות חדשות מקבלן. אז רוב הסיכויים שחוות הדעת ההנדסית של בדק הבית לא תהיה לטובתו של מוכר הדירה, אין דבר כזה דירה מושלמת ללא ליקויי בניה.
בנוסף לכך, יש לקחת בחשבון שלרוב מוכר הדירה ידרוש מחיר גבוה יותר מערך הדירה המציאותי, אז הערכה של מהנדס בדק בית תוריד ברוב המקרים את המחיר.
כאשר חוות הדעת ההנדסית מציגה ליקויי בניה משמעותיים, אז ההשפעה שלה על מחיר הרכישה גבוה עוד יותר. ליקויי בניה משמעותיים דורשים השקעה בתיקונם, ובעוד שבעל הדירה לא מחויב לטפל בליקויי בניה על מנת להשלים את הרכישה, הוא בהחלט יידרש להעריך מחדש את ערך הדירה.
חשוב גם לציין שחלק מחוות הדעת ההנדסית של מהנדס בדק בית כוללת הערכת עלויות תיקון לכלל ליקויי הבניה שאותרו. מעבר לכך, אתם יכולים להשתמש בחוות הדעת ההנדסית על מנת לקבל הערכת תיקון ליקויים נוספת מקבלן שיפוצים חיצוני.

דרישה ממוכר הדירה לבצע את התיקונים בהמשך לחוות הדעת ההנדסית

בהמשך לחוות הדעת ההנדסית וליקויי הבניה שאותרו, אתם בתור הרוכשים הפוטנציאליים של הדירה יכולים לדרשו מהמוכר לממן את עלויות התיקונים בתור תנאי מקדים להשלמת הרכישה.
במקרה כזה העברת הבעלות תושלם רק לאחר שבעל הדירה הנוכחי יתייחס לכלל ליקויי הבניה שהתגלו במעמד בדק הבית, כלומר יבצע את התיקונים ויממן את העלויות הנגררות מכך.

הפחתת מחיר הקניה בהמשך להערכת תיקון ליקויי בניה קיימים לאחר בדק בית

הדרך האפקטיבית ביותר להשתמש בחוות דעת הנדסית של בדק בית במשא ומתן על רכישת דירה הוא על ידי דרישה מהמוכר להוריד את עלות הרכישה של הדירה בהתאם להערכת עלויות התיקונים הנדרשים לבצע בדירה.
למשל אם מוכר הדירה דורש 1.4 מיליון שקלים על דירה ולאחר השלמת בדק בית אותרו ליקויי בניה שעלות תיקונם תגרור הוצאה של 200 אלף שקלים, אז הרוכש הפוטנציאלי של הדירה יכול להציע לשלם רק 1.2 מיליון שקלים (מחיר הדרישה המקורי של המוכר בניכוי עלות התיקון שהוא יידרש לבצע לאחר העברת הבעלות).
עוד בזאת, בהתחשב בכך שתיקון ליקויי הבניה יכול להיות בפועל יקר יותר מהערכות התיקון הראשונות, נהוג לדרוש הורדה נוספת של עד כ-20% בגין הוצאות תיקונים בלתי מתוכננות.

וויתורים על עלויות נוספות מצד המוכר

אם ישנם מכשולים מול המוכר, אפשרות נוספת לפשרה במשא ומתן הוא על ידי הפחתת עלויות אחרות של המוכר במקביל לעלות התיקונים הנדרשים. זה יכול לבוא לידי ביטוי בתשלום העלות למתווך הדירה או לרשויות המס וכו'.
פתרון זה נועד למקרים בהם מתקשים להגיע לפשרה בנושאים מסוימים או במידה ועלות הדירה הגבוהה מסייעת לרוכש לגייס משכנתא גדולה יותר, בנקים רבים מסרבים לממן את עלויות השיפוצים של הדירה בעזרת משכנתא בריבית נמוכה.
בסופו של דבר, חיסכון בעלות תיקון ליקויי בניה שוות ערך לעלות דומה עבור תשלום לעירייה.